7 причин роста цен на недвижимость в Краснодарском крае в 2020-2021 году

7 причин роста цен на недвижимость в Краснодарском крае в 2020-2021 году

7 причин роста цен на недвижимость в Краснодарском крае в 2020-2021 году.png

В 2020 году стоимость недвижимости в России выросла в среднем на 14%. В Краснодарском крае ситуация аналогичная — цена квадратного метра жилья за год увеличилась на 8%. 

Что будет с ценами на новостройки в России в конце 2020 — начале 2021 года? Если обобщить многочисленные прогнозы экспертов, отчеты СМИ и аналитику крупных интернет-площадок недвижимости («Авито», «Циан», «Дом Клик Сбербанк»), можно увидеть, что мнения сходятся в одном: на конец 2020 и начало 2021 года цены на недвижимость либо останутся на том же уровне, либо, что более вероятно, будут медленно расти. Особенно это касается рынка новостроек. 

Почему цены на новостройки выросли и будут продолжать расти? В этой статье мы расскажем о причинах роста стоимости жилья на первичном рынке и проанализируем динамику цен в курортных городах Краснодарского края: в Анапе, Геленджике и Сочи. Вы узнаете, при каких условиях лучше покупать квартиру сегодня и научитесь самостоятельно отслеживать тенденции и анализировать рынок, чтобы совершать покупки в удачное время и с максимальной выгодой.


Анализ изменения цен на первичном рынке недвижимости в Геленджике, Анапе, Новороссийске и Сочи


цена за квадратный метр в краснодарском крае.png

С каждым годом покупка квартиры для россиян становится все более дорогим удовольствием. По данным информационного агентства «РеалтиМаг» средняя цена квадратного метра в Краснодарском крае за последние 3 года выросла на 36%. При этом квартиры в новостройках стоят меньше квартир на вторичном рынке. Для Краснодарского края эта стандартная ситуация. Люди приобретают квартиры от застройщика, делают в них ремонт, а затем сдают или перепродают — спрос на квартиры с готовым ремонтом «под сдачу туристам» всегда высокий.

цены за квадратный метр в городах курортах краснодарского края.png

В каждом городе-курорте своя динамика цен на жилье, однако тенденция к удорожанию квадратных метров в каждом городе сохраняется. Сочи последние 3 года удерживает статус самого привлекательного курорта для инвестиций в недвижимость, поэтому цены на недвижимость в Сочи выше, чем в других городах Краснодарского края. 

Курорт «Роза хутор» рядом с Сочи пользуется спросом летом и зимой.pngКурорт «Роза хутор» рядом с Сочи пользуется спросом летом и зимой

По мнению аналитиков рынка, в будущем ситуация может изменится из-за перенасыщенности городского центра Сочи и ежегодного ажиотажа на пляжах города. Популярности более отдаленных, курортных городов и загородных поселений растет уже сегодня. Возможно в следующие 10-15 лет будут построены новые элитные туристические поселки, а в уже имеющихся перспективных городах Краснодарского края мы будем наблюдать динамику положительных изменений.


Причины роста цен на недвижимость в городах-курортах Краснодарского края


«Главный принцип формирования цен на недвижимость: цена высокая тогда, когда есть спрос. Цены растут, если застройщики могут позволить себе их повысить, не опасаясь, что это приведет к снижению спроса»  

1. Рост спроса на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам 

Важный фактор, напрямую влияющий на потребительский спрос на рынке недвижимости. Чем меньше процент переплаты по ипотеке, тем больше людей готово в нее вступить. В 2020 году процентная ставка для россиян побила все рекорды, опустившись до 6,5% (в ряде случаев ставку по ипотеке субсидирует девелопер, и тогда она может доходить до 2−3%). Для сравнения в 2015 году ставка по ипотеке была в районе 15-17%.

снижение ставок по ипотечным кредитам в 2020 году.png

Льготная ипотека в 2020 году увеличила число сделок по недвижимости почти на 25% в России, в Краснодарском крае на 17,7%. Согласно информации Росреестра, Краснодарский край вошел в ТОП-3 регионов по объемам выдачи займов с господдержкой. Высокий спрос позволил застройщикам увеличить цену на недвижимость. «При субсидированной ставке люди могут позволить себе и более дорогое жилье, то есть даже если девелопер повысит цену — спрос будет».

События 2020 года и новые ограничительные меры на строительство в курортных городах создали дополнительные сложности для девелоперов. Желание повысить цену, чтобы окупить строительство и получить от нее прибыль понять легко. В крупных городах России ситуация с повышением стоимости новостроек на фоне низкой ипотечной ставки вышла на другой уровень. По данным новостных агентств «РБК», «IRN», «Коммерсант» и «Forbes» в Москве и Санкт-Петербурге цены на жилье выросли на 12-13% и «съели» всю выгоду от льготных ипотек для покупателей.

Совет: если хотите купить квартиру выгодно, анализируйте события в стране и мире, чтобы понять, как они повлияют на спрос и поведение застройщиков. Всегда есть очевидные и неочевидные закономерности, например рост доллара всегда приводит к повышению цен на недвижимость, а продление низкой ставки по ипотечному кредиту в России, по мнению экспертов, наоборот может привести к снижению спроса.


2. Ужесточение условий выдачи разрешений на строительство в курортных городах Краснодарского края 

В 2020 году на территории Краснодарского края действуют новые ограничения на строительство. Теперь в курортных городах нельзя строить многоэтажные дома в 500-метровой прибрежной зоне. Также запрещено возводить дома в местах, не предусмотренных генпланом: на землях лесного фонда, песчаных дюнах, участках с иссыхающими водоканалами и т. д. Краевые власти сегодня намерены выдавать разрешение только тем застройщикам, которые готовы заниматься комплексным освоением территорий и создавать инфраструктуру вокруг своих построек, строить  школы, дороги, детские сады и т. п. Ряд новых ужесточений связан желанием правительства сохранить комфортные условия для жителей, улучшить внешний облик городов, стабилизировать экологическую ситуацию и вернуть городам их курортный статус. 

«Жителям и туристам нужны проспекты с ограниченной высотностью, широкая набережная, а не спальные районы», — так прокомментировал губернатор Кубани Вениамин Кондратьев вопрос о новостройках. Застройщикам, в особенности тем, кто планировал заниматься возведением многоэтажных домов в черте города или рядом с морем, теперь приходится прикладывать дополнительные усилия для согласования строительства. К чему привела такая ситуация?

Ужесточение условий выдачи разрешений на строительство в курортных городах Краснодарского края.jpg

Во-первых, к резкому удорожанию уже готовых новостроек с удачным месторасположением. Все хотят квартиру рядом с морем и недалеко от центра. Если усложнить или запретить строительство высоток недорогого и среднего ценового сегмента в привлекательных местах, то логично возрастет привлекательность того, что уже есть и готово к заселению, в том числе это касается вторичного рынка недвижимости.

Во-вторых, увеличатся цены на всю недвижимость. Чем сложнее и дороже для застройщика возведение нового дома, тем выше цена квартир в нем. 

квартиры в новостройках на береговой линии.jpg

В-третьих, к монополизации рынка недвижимости в Краснодарском крае и возможном уходе с рынка слабых строительных компаний. Конкуренция, ценовой демпинг и новые меры, ограничивающие застройку, создают угрозу для нестабильных компаний, что может привести к их уходу с рынка и монополизации строительства в регионе. Монополизация всегда ведет к росту стоимости. 

Совет: если хотите купить вторичную квартиру в доме на береговой линии, убедитесь, что строительство этого дома было согласовано, иначе самострой могут снести.


3. Увеличение спроса на недвижимость из-за роста курса доллара и снижения депозитных ставок

Обвал рубля всегда влиял на динамику цен рынка недвижимости. Аналитики в «Авито. Недвижимость» подсчитали, что с 2014 по 2017 год спрос на жилье в городах миллионниках возрос на 37% из-за колебания курса валют. Цены растут, а доходы населения нет. Инвестиционные активы — лучший выход. Пока рубль обесценивается, а банки снижают ставки по депозитным вкладам, люди стремятся инвестировать в более стабильные и предсказуемые рынки, например, в рынок новостроек. В 2020 году для части граждан покупка квартиры стала надежным способом инвестировать в будущее в условиях ослабления рубля и снижения доходности других видов вложений.

Наглядный пример: «Если в начале 2020 года можно было купить квартиру в Москве за 10 млн. руб., то сегодня ту же самую квартиру продадут за 12 млн. руб. Если в начале 2020 менеджеру среднего звена в Москве платили 70 тыс. руб., то и сегодня ему, наверняка, платят те же  70 тыс. руб.»

как валютный курс вляет на стоимость недвижимости в России (2).jpg

Валютный курс влияет не только на желание покупателей приобретать квартиры, но и на поведение продавцов. Нестабильность рубля заставляет застройщиков нервничать и повышать цены. Появляются риски новых непредвиденных расходов и удорожания материалов строительства.

Антон Мороз о росте цен на недвижимость в России.png.png

4. Повышение спроса на фоне новых программ государственной поддержки

Льготная программа покупки квартир за счет средств материнского капитала, детской и военной льготной ипотеки создала для людей возможность купить квартиру дешевле. Спрос увеличился, а вслед за ним — цена.

Льготная программа покупки квартир за счет средств материнского капитала.jpg

5. Переход на проектное финансирование или «эскроу-счета»

Эскроу-счета – это банковские счета, на которых будут храниться деньги покупателей до момента полной готовности дома. Девелопер будет вести строительство за счет собственных или кредитных средств. Если строительство не будет завершено – деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или строительство будет передано другому застройщику. Система эскроу-счетов дает покупателям гарантию сохранности вложений. Если раньше у покупателя присутствовал страх стать обманутым дольщиком, что порождало тотальное недоверие к институту долевого строительства в целом, то теперь он понимает, что его деньги находятся в банке и не пропадут даже в случае негативного исхода.

проектное финансирование или «эскроу-счета» и покупка квартиры.jpg

Квартиры в домах, которые строится по проектному финансированию, стоят дороже. Это связано с тем, что применение эскроу-счетов увеличивает кредитную нагрузку застройщиков, ведь они не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую и вынуждены либо иметь готовую сумму, либо брать средства на строительство в банке. 

6. Отложенный спрос

Число сделок по недвижимости во время самоизоляции сократилось во всей России. В Краснодарском крае этот эффект заметен особенно отчетливо, ведь квартиры в городах-курортах часто покупают жители других городов. Во время самоизоляции люди отложили просмотр и покупку квартир «до лучших времен», и это привело к образованию так называемого отложенного спроса.

Отложенный спрос на квартиры в 2020 году

С июня, после ослабления карантинных мер и спада паники, число сделок по недвижимости резко возросло. Анализируя данную ситуацию, Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» г. Санкт-Петербург отмечает: «клиенты часто говорят, что опасаются второй волны пандемии». Это значит, что страх второй волны и пандемии «торопит» людей покупать недвижимость, и с учетом того, что недвижимость дорожает, покупать сегодня выгоднее, чем завтра. 

спрос и повышение цен на квартиры в новостройках перед новым годом.jpg

7. Рост цен перед Новым годом

Перед Новым годом рынок недвижимости оживляется. Повышение спроса в преддверии 1 января фиксируется ежегодно. Причин несколько. Во-первых, девелоперы часто предлагают стимулирующие спрос праздничные акции. Во-вторых, покупатели опасаются традиционного повышения налогов и цен в январе, и стараются обзавестись недвижимостью до праздников. К тому же, справлять Новый год в новой квартире гораздо приятнее! В-третьих, в Краснодарском крае многие покупают квартиры, чтобы сдавать их, и надо ли говорить, что в Новый год на сдаче квартир можно заработать в разы больше.  Так или иначе, высокий спрос на квартиры перед новым годом позволяет застройщикам ежегодно повышать цены на недвижимость в предпраздничный период. 


Как изменятся цены на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов:


Эксперты сегодня не торопятся делать точные прогнозы относительно стоимости новостроек на российском рынке в 2021 году. Однако мы точно знаем, что на развитие рынка недвижимости в россии в 2021 году будет оказывать влияние пандемия. По оценкам Всемирной Организации Здравоохранения ситуация с коронавирусом, влекущая за собой закрытие границ, продолжится в следующие 2 года. Это значит, что популярность отдыха в России возрастет, и спрос на жилье в Краснодарском крае и Крыму будет расти. «Увеличение числа запросов на покупку жилья уже наблюдается во всех прибрежных районах Крыма и Краснодарского края», — констатирует «Российская газета». Господдержка, проектное финансирование и волатильность курса валют дополнительно стимулируют спрос.

С другой стороны, падение доходов населения всерьез ослабляет покупательскую активность. Константин Ордов, руководитель департамента корпоративных финансов и управления Финансового университета при правительстве РФ так комментирует данную ситуацию: 

падение доходов населения всерьез ослабляет покупательскую активность.png

Ордов  пояснил что единственное, что может ослабить тренд роста спроса и увеличение стоимости квадратных метров, это опережающее падение доходов населения:

По мнению ТАСС льготная ипотека не является ключевым фактором роста цен на российские новостройки.png

По мнению ТАСС льготная ипотека не является ключевым фактором роста цен на российские новостройки, поэтому снижения стоимости жилья после ее отмены ожидать не стоит. 

Глава Центробанка России Эльвира Набиуллина 25 ноября в ходе заседания Госдумы заявила, что своевременное завершение программы льготной ипотеки позволит избежать формирования «пузырей» на финансовом рынке, прокомментировала рост цен, наблюдавшийся в роде реализации льготной программы, и отметила, что после отмены пониженной ставки, снижения цен на рынке новостроек  ожидать не стоит.

снизятся ли цены на квартиры после отмены льготной ипотеки.png

Так какими же будут цены? Обобщая данные экспертов, можно сделать вывод, что до конца 2020 года спрос на недорогое жилье останется высоким, а цена для российских граждан продолжит расти. Однако уже к началу 2021 года покупательская активность может упасть. Ажиотаж, вызванный ослаблением рубля, эпидемией и низкой процентной ставкой по ипотечным кредитам у 2021 году истощили спрос будущих периодов. К тому же, по данным аналитического центра IRN.RU в следующем году  банкиры ожидают небольшой роста ставок по ипотеке, что также скажется на спросе. Впрочем, цены на жилье вряд ли начнут падать в 2021 году. Застройщики переживают непростые времена из-за ослабления валютного курса, сниженная ставка по ипотеке позволяет им поднять цену и частично компенсировать разницу. Если же в 2021 году рубль продолжит слабеть, а ставка по ипотечному кредиту увеличится, это может привести к кризису спроса и предложения на рынке новостроек, и увести покупателей во вторичный рынок, где после сразу после начнется рост ценового предложения от собственников.

Вернуться в блог

Скачайте презентацию

Напишите свою электронную почту

Заявка успешно
отправлена!